У петербургских застройщиков меняется отношение к историческому центру

Фото: Холявчук Светлана/PhotoXPress.ru

Реконструкция зданий в историческом центре Петербурга становится более привлекательной для инвесторов на фоне роста стоимости земельных участков и сокращения их числа. Свободных участков в центре почти не осталось, констатируют эксперты, что заставляет застройщиков обращать больше внимания на здания, которые подходят для реконструкции под бизнес-центры, отели и элитное жилье. Впрочем, по словам участников рынка, массовым этот тренд не станет — из-за высоких затрат, сложностей с согласованием таких проектов и рисков конфликтов с градозащитниками.

Спрос растет

«Покупка зданий под реконструкцию — это новый зарождающийся тренд в Санкт-Петербурге», — уверен Андрей Бойков, управляющий партнёр Rusland SP. Генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге Андрей Косарев поясняет, что объекты, требующие реконструкции или реновации, стали более востребованы на фоне дефицита предложения земельных активов по привлекательной цене в центральной части города. Из-за роста цен на недвижимость появился интерес к участкам, которые ранее не считались подходящими для реализации маржинальных проектов. «В последние годы такие объекты активно продаются на торгах, где реализуется непрофильное или неиспользуемое имущество госкорпораций. К тому же, 20% от проданных в 2021 году девелоперских площадок имеют в составе объект для реконструкции», — отмечает Андрей Косарев.

Из-за роста цен на недвижимость появился интерес к участкам, которые ранее не считались подходящими для реализации маржинальных проектов.

Среди примеров таких сделок за последний год — покупка холдингом «Империя» 5 зданий под бизнес-центры (два объекта на Миллионной улице, и по одному на проспекте Медиков, улице Одоевского и Большой Морской) площадью более чем на 50 тыс. кв. м. Еще одним кейсом стало приобретение ГК «Красная стрела» двух зданий в лофт-квартале «Скороход» у «Охта Групп». Здесь планируется создать кластер деловой и торгово-развлекательной недвижимости.

По словам Андрея Косарева, чаще всего проекты реконструкции предполагают создание коммерческого объекта (преимущественно, офисного) с возможным включением торговой функции или общественных пространств, если речь идет о большой площади. Однако, в последние два года на рынке закрепился тренд создания апарт-отелей и жилых лофтов посредством реконструкции.

Так, Orange Group за 2021 г. пополнила портфель пятью зданиями площадью 2-3 тыс. кв. м для создания сети апарт-отелей бренда IZZZI; VALO в качестве fee-девелопера вывела на рынок новый апарт-отель UNO на Лиговском проспекте; Maslov Group выкупила здание бывшей школы на Черной речке и реконструирует его под апарт-отель Park Side, а «Ланселот» приобрела историческое здание на Конюшенной площади, где ранее был запланирован комплекс элитных апартаментов Cheval Court.

Быстрый возврат инвестиций

Еще одно направление — реконструкции исторических зданий под элитное жилье. Например, ГК «Еврострой» реализует проект «Три Грации» на Захарьевской улице, а Hansa Group — «Аура» на Светлановской площади.

«Наиболее доходной функцией является жилая, в этом случае возможен быстрый возврат инвестиций за счет продаж жилья еще на этапе реконструкции. Плюс, исторические здания чаще всего располагаются в центре, что добавляет им элитности, а элитное жилье является высокомаржинальным. Поэтому если есть возможность реконструировать здание под жилье, то девелоперы будут рассматривать именно эту функцию в первую очередь», — говорит вице-президент по инвестициям консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.

Выбор объекта

В Knight Frank St. Petersburg выделяют два главных критерия объектов, перспективных для реконструкции. «Во-первых, если речь идет о жилом здании, то оно должно быть расселено, поскольку никто из девелоперов не заинтересован заниматься расселением жителей. Во-вторых, желательно, чтобы у здания было как можно меньше охранных обязательств», — считает Николай Пашков.

Некоторые инвесторы принципиально не хотят связываться с объектами, которые имеют охранный статус. «Обременения, которые накладывают КГИОП и иные структуры, соблюдать не так сложно, как об этом говорят. Однако это не всегда экономически оправдано, — считает руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий. — Мы стараемся минимизировать риски и не работать с объектами культурного наследия».

Некоторые инвесторы принципиально не хотят связываться с объектами, которые имеют охранный статус.

Других это не пугает. «Мы выбираем проект, осознанно понимая, что его культурно-исторический статус, элементы внутреннего или внешнего убранства востребованы на рынке. Если же инвестор приходит и не понимает, что ему делать с таким количеством лепнины, живописи, с ковкой и деревянными элементами, то ему не стоит заниматься подобной деятельностью», — уверена совладелец и генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова.

По ее словам, при выборе нужно учитывать много факторов, влияющих на расходы: техническое состояние, виды работ на объекте (капремонт, реставрация, реконструкция, воссоздание) и желаемый результат на выходе. «К примеру, если фундамент и несущие конструкции здания находятся в удовлетворительном состоянии, а здание требует лишь небольшой щадящей реставрации либо капитального ремонта, то, конечно, это будет дешевле, чем новое строительство. Если объект находится в плачевном состоянии, то восстановить его будет дороже, чем построить новый», —говорит она. По оценкам Андрея Бойкова себестоимость серьёзной реконструкция в разы будет превышать затраты на новое строительство.

Капитальный ремонт предусматривает замену или восстановление строительных конструкций или их элементов, замену или восстановление систем инженерно-технического обеспечения здания, восстановление указанных элементов. Параметры здания при этом сохраняются.

Реконструкция — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в т.ч. надстройка, перестройка, расширение объекта, а также замена или восстановление несущих строительных конструкций.

Руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий считает, что при работе с аварийными объектами для девелопера существует два пути. «Самый быстрый и менее затратный — капитальный ремонт. Однако в таком случае могут возникнуть проблемы при снятии аварийности здания, так как данный механизм в городе не часто применяется», — говорит он.

Второй путь — реконструкция. «Это самый долгий и затратный вариант, так как к старым зданиям применяют современные нормы, которым они просто не могут соответствовать с точки зрения инсоляции, теплопроводности, наличия лифтов, парковочных места и еще целому ряду параметров. Данный путь чаще всего не выгоден застройщику», — подчеркивает Руслан Сухий.

Риски для инвесторов

Работы по капитальному ремонту, восстановлению и сохранению исторического наследия сопряжены с большим количеством рисков и ограничений. «В первую очередь, берясь за такие проекты, не всегда можно спрогнозировать точный объем работ, и очень часто приходится проводить дополнительные инженерные изыскания, различные экспертизы и работы по укреплению фундамента и стен зданий. Это влечет за собой и увеличение затрат, как денежных, так и временных», — говорит член совета директоров и руководитель направления девелопмент Hansa Group Владимир Ревенков. По его опыту, затраты могут вырасти примерно на 30%.

Работы по капитальному ремонту, восстановлению и сохранению исторического наследия сопряжены с большим количеством рисков и ограничений.

«Основной риск связан с тем, что затраты инвестора могут быть непомерно велики, и соответственно маржинальность будет нулевой или вообще отрицательной», —добавляет Оксана Кравцова.

Еще одна потенциальная угроза — это возникновение конфликта с градозащитниками. «Остальные риски носят больше технический характер и всегда преодолимы той или иной ценой. А вот противодействие градозащитной общественности может обернуться судебными разбирательствами, что способно надолго затянуть срок реализации проекта. И таких примеров немало», — подчёркивает Пашков.

В свою очередь, представители градозащитного сообщества утверждают, что проблемы возникают только у тех застройщиков, которые покупают исторические объекты, чтобы их снести, хотя снос запрещен законом.

«В последнее время появляется все больше проектов реконструкции аварийных зданий под жилье. Среди удачных примеров можно выделить покупку пяти домов под реконструкцию на Тележной улице (на торгах в 2021 году Ян Бобрышев за 274,92 млн руб. приобрел квартиры и нежилые помещения в пяти соседних домах—ред.). Она практически завершена, квартиры распроданы. Такие проекты, когда исторические здания капитально реконструируют без сноса, можно только приветствовать», —заявил заместитель председателя Санкт-Петербургского отделения ВООПИиК Александр Кононов. Ян Бобрышев не ответил на запрос РБК Петербург.

Представители градозащитного сообщества утверждают, что проблемы возникают только у тех застройщиков, которые покупают исторические объекты, чтобы их снести.

Большой потенциал

Сложности в реализации подобных проектов приводят к тому, что в Петербурге медленно восстанавливается аварийный жилой фонд старых зданий, которые остаются обузой и для города, и для девелоперов, считает Руслан Сухий. «Это серьезно сдерживает рост числа крупных инвестиционных проектов по реведевелопменту аварийных объектов в городе», — отмечает он. При этом он уверен, что Петербург обладает огромным потенциалом в данном направлении. В городе достаточно аварийных объектов, которые расположены в отличных локациях и могли бы заинтересовать инвесторов — в том числе крупные международные компании.

С учетом сокращения «простых» земельных участков (не имеющих каких-либо градостроительных ограничений) в центральных локациях Петербурга интерес девелоперов к историческим зданиям и старому фонду будет возрастать, прогнозируют в Hansa Group. «Сегодня спрос на красивую, качественную, проверенную временем архитектуру в районе со сложившейся застройкой, инфраструктурой и богатой историей стабильно высокий», — подчеркивает Владимир Ревенков. По его мнению, массовым этот тренд вряд ли не станет в ближайшей перспективе, поскольку не каждая компания готова к сложно прогнозируемым с финансовой точки зрения бизнес-проектам.

В Colliers главным препятствием для развития нового тренда называют неоптимальное законодательное регулирование в том, что касается исторических зданий. «Девелоперы вынуждены формировать проект в рамках, установленных законодательством без учета индивидуальных особенностей площадок, из-за чего согласование концепции и изменение функционального назначения становятся долгим и затратным процессом», — считает Андрей Косарев. «Этот процесс не может и не должен становиться массовым, потому что любая массовость подразумевает тиражирование. Подобные проекты должны быть точечными», —уверена Оксана Кравцова.

Тяжелая ситуация

Заслуженный архитектор России, доцент кафедры архитектурного проектирования СПбГАСУ Владимир Линов называет ситуацию с историческим центром города тяжелой. «Петербург имеет свою специфику, которая отличает его от многих других исторических городов Европы. У нас мало улиц, в историческом центре неплотная уличная сеть, отличие значительное — в 1,5-2 раза. Обратная сторона этого показателя — очень обширные внутриквартальные территории. Они очень мало привлекательны для инвестиций в настоящее время, потому что действует много ограничений для девепоперов — по высоте, инсоляции и другим санитарным нормам. Стоимость расселения жителей этих внутриквартальных территорий очень высока. Поэтому интерес бизнеса направлен прежде всего на реконструкцию зданий, выходящих на уличный фронт. Проблема заключается в том, что территории нужно реконструировать сплошь, с участием внутренних дворовых флигелей. Это тема не только для обсуждения с бизнесом, но с городскими властями, потому что требуется общегородская программа, обеспеченная финансированием», — полагает Владимир Линов.

Он напоминает, что попытки запустить масштабные проекты по реконструкции исторического центра предпринимались в конце 1990-х годов и во время губернаторского срока Георгия Полтавченко. Получить федеральное финансирование на эти цели не удалось, резюмирует эксперт.